Πώληση μισθωμένου καταστήματος

Η πώληση μισθωμένου καταστήματος είναι πιο πολύπλοκη από την πώληση ενός διαμερίσματος, ενώ στο διαμέρισμα το βασικό κριτήριο είναι η ηλικία του ακινήτου που πάει μαζί με την ενεργειακή του κλάση (κάθε εποχή ανάλογα με τα υλικά που ο κατασκευαστής ήταν υποχρεωμένος να βάλει στην οικοδομή μας δίνει την ενεργειακή κλάση της εποχής, π.χ. οι κατασκευές από το 1990 μέχρι το 2.000 είναι κατά βάση ενεργειακής κλάσης Δ ή και Γ στην καλύτερη περίπτωση και σε σπάνιες περιπτώσεις) εκτός και αν είναι πλήρως ανακατασκευασμένο όπως επίσης και ο όροφος με την θέα που τυχόν διαθέτει (μια πλήρως ανακατασκευασμένη οικοδομή μπορεί να φτάσει μέχρι την ενεργειακή κλάση Β), οι ενεργειακές κλάσεις Α και Α+ αφορούν πολυκατοικίες που η οικοδομική τους άδεια εκδόθηκε μετά το 2.020, έτσι μέσες άκρες με την ηλικία του ακινήτου γνωρίζουμε και το τι μας περιμένει στο θέμα των ενεργειακών απωλειών του ακινήτου, ακόμη και μετά από μια ανακατασκευή πρέπει να λάβουμε υπόψιν την παλαιότητα του ακινήτου πολύ σοβαρά γιατί είναι ένας παράγοντας που σε αντίθεση με τα επαγγελματικά ακίνητα προσδιορίζει σημαντικά την τιμή πώλησης του ακινήτου.
Κατά την πώληση του μισθωμένου καταστήματος όμως οι παράγοντες που θα μας δώσουν χρηματικό κέρδος και θα μας γλυτώσουν από απογοήτευση και χασούρα τελικά είναι περισσότεροι και πολύ διαφορετικοί από ένα διαμέρισμα και έτσι οι περισσότεροι πωλητές τους δεν κάνουν σωστή εκτίμηση του μισθωμένου καταστήματος και στο τέλος βγαίνουν χαμένοι.
Ας δούμε αναλυτικά τους παράγοντες που επηρεάζουν κατά κόρον τις τιμές πώλησης των μισθωμένων καταστημάτων και με βάση τους παράγοντες αυτούς να πουλήσουν το κατάστημά τους στην ανώτερη δυνατή τιμή που θα μπορούσαν να επιτύχουν την συγκεκριμένη περίοδο της πώλησης του ακινήτου, και ένα πολύ μα πολύ σημαντικό δεδομένο κατά την εκτίμηση είναι ακριβώς αυτό, την δεδομένη χρονική περίοδο, η βάση της εκτίμησης δεν αφορά ούτε το πόσο πουλιόταν το ακίνητο το 2.008 ούτε το πόσο θα πουλιέται το ακίνητό μας σε τρία ή πέντε χρόνια αλλά πόσο πουλιέται τώρα, την δεδομένη περίοδο της πώλησής του, πέραν αυτού όμως ας δούμε έναν έναν τους βασικούς παράγοντες οι οποίοι διαμορφώνουν την τιμή πώλησης ενός μισθωμένου καταστήματος οι οποίοι παρατίθενται σε σειρά σημαντικότητας, η ακριβής εκτίμηση του ακινήτου γίνεται με αυτοψία μετά την ανάληψή του από την κτηματομεσιτική εταιρεία.

Κριτήρια πώλησης μισθωμένου καταστήματος

Α) Το πιο σημαντικό κριτήριο είναι η θέση του ακινήτου που θα μας δώσει το ενοίκιο ανά τετραγωνικό μέτρο που μπορεί να λάβει το κατάστημα τώρα και στο μέλλον, η κεντρική θέση του ακινήτου μας διασφαλίζει επίσης πως σε περίπτωση που το κατάστημα ξενοικιαστεί για οποιονδήποτε λόγο θα ξανανοικιαστεί άμεσα και με μεγαλύτερο ενοίκιο από πριν, επίσης δεν θα χαθεί εισόδημα λόγω του χρόνου που το μαγαζί θα μείνει ξενοίκιαστο όπως γίνεται στα μη κεντρικά καταστήματα, έτσι έχοντας ως κριτήριο αυτόν τον παράγοντα πρέπει να γνωρίζουμε πως η απόδοση του ενοικίου αρχικά θα είναι τόσο χαμηλή βραχυπρόθεσμα όσο πιο κεντρικό είναι το κατάστημα (όσο κεντρικότερο το κατάστημα τόσο χαμηλότερη είναι η απόδοση των ενοικίων του καταστήματος), επίσης πως μακροπρόθεσμα (εδώ πρέπει να αναφέρουμε πως η επένδυση σε ακίνητο είναι πάντοτε μακροπρόθεσμη), τα ποσά των ενοικίων που θα λάβουμε θα έχουν σημαντικά υψηλότερη απόδοση όσο περνάνε τα χρόνια σε σχέση με τα μη κεντρικά καταστήματα και θα λάβουν την υψηλότερη δυνατή υπεραξία ανά τετραγωνικό μέτρο η οποία όταν συνυπολογιστεί στα ενοίκια του ακινήτου θα μας δώσει ένα πολύ μεγάλο κέρδος κατά την πώλησή του ή σε περίπτωση που δεν πουληθεί ποτέ θα ακολουθεί τα παιδιά μας και τα παιδιά των παιδιών μας, (ως υπεραξία ορίζεται η διαφορά των χρημάτων που πληρώσαμε όταν το αγοράσαμε σε σχέση με την αξία του ακινήτου όταν αυτό πουληθεί, δηλαδή με τα χρήματα που θα λάβουμε ανά τετραγωνικό μέτρο όταν το πουλήσουμε).

Μισθωτής ακινήτου

Β) Η επιχείρηση που νοικιάζει το κατάστημα, ακόμη ένας βασικότατος παράγοντας είναι το ποιος νοικιάζει το κατάστημα, αν επι παραδείγματι ο ενοικιαστής είναι τα ZARA ή ένα μεγάλο SUPER MARKET τότε συμβαίνουν δύο πράγματα, το πρώτο είναι πως η απόδοση θα είναι χαμηλή και το δεύτερο πως τα χρήματά μας θα είναι σαν να τα έχουμε στην τράπεζα κλειστά και πως κάθε, μα κάθε πρώτο πενθήμερο του μήνα θα έχουμε το ενοίκιο στον λογαριασμό μας κατατεθειμένο, η απόδοση των ενοικίων θα είναι σημαντικά υψηλότερη από αυτή των επιτοκίων της τράπεζας και η υπεραξία τεράστια, επίσης αυτού του είδους τα κεντρικά καταστήματα πωλούνται πολύ γρήγορα και αν υπάρξει ανάγκη θα έχουμε το πολύ εντός έξι μηνών τα χρήματα της πώλησης με την υπεραξία στον τραπεζικό μας λογαριασμό αν το αναθέσουμε σε κάποιον επαγγελματία που έχει μεγάλο πελατολόγιο και αποδεδειγμένη εμπειρία στις πωλήσεις των επαγγελματικών ακινήτων, από αυτή την κατηγορία εξαιρούνται πλέον οι τράπεζες που κλείνουν καταστήματα συνεχώς εκτός και αν έχουν πρόσφατο πολυετές συμβόλαιο με όρους μη αποχώρησης και τι γίνεται στην περίπτωση που αποχωρήσουν από το κατάστημα με την αποζημίωση του ιδιοκτήτη του.

Απόδοση ακινήτου

Γ) Η απόδοση του ακινήτου, η απόδοση του ακινήτου είναι δίκοπο μαχαίρι εκτός και αν το κατάστημα τηρεί τα προηγούμενα κριτήρια, δηλαδή κατά βάση είναι κεντρικό, και λέγοντας κεντρικό δεν εννοούμε στην πλατεία Κολωνακίου ή στην οδό Ερμού κατ’ ανάγκην, κάθε περιοχή των Αθηνών όπως και κάθε μεγάλη πόλη έχει το κέντρο της με τα καταστήματα ρούχων, τις ταβέρνες, τα ψητοπωλεία της και τις καφετέριες της, έτσι η Κηφισιά όπως και το Χαλάνδρι ή το Περιστέρι για παράδειγμα διαθέτουν αξιόλογες αγορές προς επένδυση. Όμως ο κανόνας της απόδοσης είναι πολύ επικίνδυνος επειδή αν φύγει ο νοικάρης το κατάστημα μπορεί να μισθωθεί μετά από έξι μήνες και σε χαμηλότερο ενοίκιο από αυτό που ίσχυε όταν το αγοράσαμε, πολλοί άνθρωποι ψάχνουν την μεγάλη απόδοση, ή ακόμη χειρότερα το βασικό τους κριτήριο είναι η υψηλή απόδοση του ακινήτου και προχωράνε σε αγορές μη κεντρικών καταστημάτων που μακροπρόθεσμα είναι ζημιογόνες, η επένδυση σε ακίνητα παντός είδους είναι μακροπρόθεσμή και όχι βραχυπρόθεσμη.

Παλαιότητα καταστήματος

Δ) Παλαιότητα καταστήματος και ενεργειακή κλάση, δεν είναι οι παράγοντες σε αντίθεση με τα διαμερίσματα που διαμορφώνουν τις τιμές των μισθωμένων καταστημάτων, όταν ένα κατάστημα ενοικιαστεί ο νοικάρης του θα το αποκαταστήσει πλήρως βάσει των αναγκών του, θα το ανακαινίσει πλήρως και μετά θα στήσει την επιχείρησή του σ’ αυτό, έτσι από τη στιγμή που το βασικό μας κριτήριο κατά την αγορά ενός καταστήματος είναι το πόσο κεντρικό είναι, γνωρίζουμε πως κατά 99% θα είναι παλιό επειδή κάθε περιοχή χτίστηκε γύρω από το κέντρο της και μεγάλωσε αλλά πάντοτε σε ακτίνα από το κέντρο της, μπορεί να δημιουργήθηκαν και δευτερογενή κέντρα στην εκάστοτε περιοχή για να καλύψουν τις ανάγκες των κατοίκων της και σαφώς είναι σημεία που μπορεί να αξίζουν σημαντικά την προσοχή μας, όμως όταν μιλάμε για ένα πραγματικά κεντρικό κατάστημα μιλάμε κατά βάση για κατάστημα παλαιότητος και όχι νεόδμητο κατάστημα, το ίδιο ισχύει και για τα διαμερίσματα αλλά ήδη γνωρίζουμε πως στα πολύ κεντρικά σημεία οποιασδήποτε περιοχής τα διαμερίσματα έχουν αλλάξει χρήση σε γραφεία εταιρειών, ιατρικά και διαγνωστικά κέντρα κλπ. και πως η φασαρία και η δυσκολία στο παρκάρισμα των κεντρικών αυτών σημείων δεν επιτρέπει στις οικογένειες να κατοικίσουν εκτός λίγων εξαιρέσεων.

Εκτίμηση μισθωμένου καταστήματος

Εκτίμηση μισθωμένου καταστήματος, η εκτίμηση ενός μισθωμένου καταστήματος γίνεται πάντοτε επι τόπου, τα παραπάνω κριτήρια ισχύουν πάντοτε αλλά αν θέλετε να βγείτε πραγματικά κερδισμένοι απευθυνθείτε σε σοβαρούς επαγγελματίες της αγοράς οι οποίοι έχουν γνώση της αγοράς των ακινήτων και θα σας βοηθήσουν να λάβετε την υψηλότερη υπεραξία από το μισθωμένο κατάστημα που έχετε προς πώληση την δεδομένη χρονική στιγμή της πώλησής του.

Επικοινωνήστε μαζί μας στο 2117500417 ή μέσω Email