Τα μισθωμένα καταστήματα είναι μια πολύ ιδιαίτερη κατηγορία ακινήτων σε τέτοιο βαθμό που η εκτίμησή τους γίνεται κατά 70% περίπου με διαφορετικά κριτήρια από αυτά που χρησιμοποιούνται κατά την εκτίμηση οποιουδήποτε άλλου ακινήτου, είτε είναι γραφείο είτε αυτόνομο κτίριο ή διαμέρισμα. Γιατί όμως γίνεται η εκτίμηση των μισθωμένων καταστημάτων με τόσο διαφορετικό τρόπο σε σχέση με όλα τα υπόλοιπα ακίνητα;

Εκτίμηση μισθωμένων καταστημάτων

Ας δούμε λοιπόν τα μισθωμένα καταστήματα προς πώληση από την πλευρά του εκτιμητή και τι αυτός λαμβάνει υπόψιν του κατά την εκτίμηση του εκάστοτε καταστήματος τα οποία παρατίθενται με σειρά σπουδαιότητας η οποία θα μας δώσει και την τελική τιμή του μισθωμένου καταστήματος που ο ιδιοκτήτης του θέλει να βάλει προς πώληση.

Κριτήρια μισθωμένου καταστήματος προς πώληση

Α) Το πιο σημαντικό κριτήριο στα επαγγελματικά ακίνητα γενικότερα και πολύ περισσότερο στα ισόγεια καταστήματα είναι το σημείο που βρίσκεται το κατάστημα, δεν είναι η ηλικία του ακινήτου ούτε η ενεργειακή κλάση του που είναι οι βασικότεροι παράγοντες που διαμορφώνουν τις τιμές των διαμερισμάτων και φυσικά ούτε η θέα του καταστήματος εκτός λίγων εξαιρέσεων μισθωμένων καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος που βρίσκουμε σε ιδιαίτερα σημεία εκτός κέντρου πόλεως που στηρίζονται στο πράσινο και στην απεριόριστη θέα για να βγάλουν το εισόδημά τους αλλά αυτά είναι ελάχιστα σε κάθε περιοχή της Αθήνας, στο κέντρο της και σε κάθε μεγάλη πόλη της Ελλάδας.
Έτσι το κεντρικό ή όχι σημείο που βρίσκεται το κατάστημα προς πώληση είναι το πιο βασικό κριτήριο που θα διαμορφώσει την τιμή του, τα γωνιακά καταστήματα πάντοτε είναι πιο ακριβά από τα μη γωνιακά και τα καταστήματα με μεγάλη βιτρίνα πιο ακριβά από αυτά τα καταστήματα που έχουν μικρή πρόσοψη.
Όταν πρόκειται για μισθωμένα καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος προς πώληση στα βασικά κριτήρια εντάσσονται οι πρασιές που οι επιχειρηματίες μπορούν να βγάλουν τραπεζοκαθίσματα, ή το αν το κατάστημα βρίσκεται σε πεζόδρομο.

Υπεραξία μισθωμένου καταστήματος προς πώληση

Β) Η ΥΠΕΡΑΞΙΑ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ, η οποία είναι πιο σημαντική από το μηνιαίο ενοίκιο του ακινήτου και μακροπρόθεσμα μπορεί να αποφέρει διπλάσιο εισόδημα κατά την στιγμή της πώλησής του αν το αποφασίσουμε μετά από κάποια χρόνια, είτε το πουλήσουμε είτε όχι η υπεραξία αυτή υπάρχει και μεγαλώνει χρόνο με το χρόνο και μας ακολουθεί εμάς και τα παιδιά μας στην πορεία, το ενοίκιο του καταστήματος είναι κατά πολύ υψηλότερο φυσικά από αυτό των διαμερισμάτων και είναι ένας βασικός λόγος που η αγορά μισθωμένου καταστήματος υπερτερεί σε σχέση με την αγορά διαμερίσματος για επένδυση.

Ενοίκιο μισθωμένου καταστήματος προς πώληση

Γ) Το ενοίκιο του μισθωμένου καταστήματος είναι ένας σημαντικός παράγοντας κατά την εκτίμηση του οποίου λαμβάνεται υπόψιν κατά την πώληση ή κατά την αγορά του, είναι όμως λιγότερο σημαντικός παράγοντας από την θέση και την υπεραξία του ακινήτου, ο λόγος είναι πολύ απλός, το ενοίκιο του ακινήτου όπως και η υπεραξία του διαμορφώνονται κατά κύριο λόγο από την θέση του ακινήτου που όπως είδαμε είναι και ο πιο σημαντικός παράγοντας κατά την εκτίμηση ενός μισθωμένου ή και μη μισθωμένου ακινήτου, ο βασικός κανόνας εδώ είναι ο εξής: Τα πιο κεντρικά ακίνητα έχουν τα πιο υψηλά ενοίκια αλλά τις πιο χαμηλές αποδώσεις λόγω του ότι πωλούνται πιο ακριβά επειδή είναι πιο σπάνια και η σπανιότητα αυτή από μόνη της μειώνει την προσφορά και ανεβάζει την ζήτηση και τις τιμές κατ’ επέκταση, έτσι όταν έχουμε πολλούς αγοραστές που ζητάνε κεντρικά ακίνητα και ελάχιστους ιδιοκτήτες που να πουλάνε τα ακίνητα αυτά οι αγοραστές ανεβάζουν τις προσφορές τους για να έχουν κάποια ελπίδα να το αποκτήσουν, το αντίθετο ισχύει για τα πιο απόμερα μισθωμένα καταστήματα και σε αυτή την κατηγορία των απόμερων καταστημάτων και πολύ περισσότερο τα καταστήματα που είναι απόμερα και ξενοίκιαστα, τα τελευταία έχουν τις πιο χαμηλές τιμές, όσο πιο απόμερο το σημείο τόσο μεγαλύτερη η απόδοση του καταστήματος και τόσο χαμηλότερη η τιμή πώλησής του λόγω της μικρής ζήτησης και της μεγάλης προσφοράς αυτών των ακινήτων.

Παλαιότητα μισθωμένου καταστήματος προς πώληση

Δ) Η παλαιότητα του μισθωμένου καταστήματος προς πώληση είναι μαζί με την ενεργειακή απόδοση του ακινήτου είναι παράγοντες που διαμορφώνουν ελάχιστα τις τιμές των μισθωμένων ακινήτων και ο λόγος είναι πασιφανής, τα πιο κεντρικά σημεία που έχουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον των επενδυτών είναι τα κέντρο της κάθε περιοχής και κατ’ επέκταση το τμήμα αυτό της οποιασδήποτε περιοχής και της Ελλάδας γενικότερα η οποία χτίστηκε πρώτη, γύρω από το κέντρο της περιοχής άρχισε η δόμηση και απλώθηκε προς τα έξω, έτσι εκτός ελαχίστων εξαιρέσεων νεόδμητων ακινήτων που βρίσκουμε στο κέντρο πόλεως ο κανόνας είναι πως το κέντρο πόλεως διαθέτει μισθωμένου καταστήματος προς πώληση και φυσικά είναι το σημείο της πόλης με τα πιο παλιά ακίνητα, έτσι είτε θα ψάξουμε για νεόδμητο ακίνητο είτε για κεντρικό, και τα δύο είναι δύσκολο να τα βρούμε και όταν τα βρούμε ανακαλύπτουμε πως η υψηλή τιμή τους τα κάνει ασύμφορα και με ελάχιστη απόδοση ενοικίων. Η ενεργειακή κλάση επίσης του ακινήτου εκτός και αν έχει ανακατασκευαστεί στα κεντρικά ακίνητα είναι χαμηλή, όμως αυτοί ι δύο τελευταίοι παράγοντες έχουν τον μικρότερο λόγο στην εκτίμηση του μισθωμένου καταστήματος προς πώληση.

Επικοινωνήστε μαζί μας στο 2117500417 ή μέσω Email