Εργολαβικό συμφωνητικό αντιπαροχής
Θα ξεκινήσουμε περιγράφοντας την διαδικασία της αντιπαροχής ξεκινώντας με το εργολαβικό συμφωνητικό της αντιπαροχής αν και είναι το τελευταίο βήμα σε ολόκληρη την διαδικασία της αντιπαροχής του οικοπέδου, το εργολαβικό λοιπόν δεν είναι τίποτα άλλο εκτός από το συμβόλαιο που επισφραγίζει την συμφωνία μεταξύ του οικοπεδούχου και του κατασκευαστή και δίνει νομική ισχύ στο όλο εγχείρημα, από την στιγμή που θα γίνει το εργολαβικό της αντιπαροχής οικοπέδου στο οποίο επισυνάπτεται η σύσταση της πολυκατοικίας που περιγράφει την σχέση και τις υποχρεώσεις των εκάστοτε κατοίκων των διαμερισμάτων όπως και τις χρήσεις των αυτοτελών ιδιοκτησιών, επίσης επισυνάπτεται η συγγραφή υποχρεώσεων η οποία αναφέρει αναλυτικότατα την ποιότητα της κατασκευής με πλήρη ανάλυση των υλικών που θα χρησιμοποιηθούν κατά την κατασκευή της οικοδομής, τι είδους πόμολα και ποιας εταιρείας θα βάλει ο κατασκευαστής, τί πόρτες ασφαλείας και εσωτερικές πόρτες θα τοποθετηθούν, τι θερμοπροσόψεις και ποιας εταιρείας, τί πλακάκια και, με πλήρη λεπτομέρεια περιγράφει κάθε υλικού το οποίο θα χρησιμοποιηθεί κατά την κατασκευή του κτιρίου και φυσικά τη στατική μελέτη και τα αρχιτεκτονικά του κτιρίου, όμως για να φτάσουμε στην υπογραφή του συμβολαίου πρέπει να προηγηθούν βήμα βήμα τα παρακάτω.
Αξιοποίηση οικοπέδου μέσω αντιπαροχής
Ξεκινώντας το ψάξιμο το πρώτο που πρέπει να κάνετε είναι να κατανοήσετε τι ακριβώς είναι η αντιπαροχή οικοπέδου και την πλήρη διαδικασία της, το πρώτο βήμα είναι να γνωρίζετε όλα τα δεδομένα που αφορούν το οικόπεδό σας για να αποφασίσετε αν θα δώσετε το οικόπεδο με το σύστημα της αντιπαροχής ή αν θα το πουλήσετε τελικά, το εργαλείο που είναι απαραίτητο και το οποίο θα μας δώσει όλα τα στοιχεία για το πόσα τετραγωνικά μέτρα χρίζει το οικόπεδο, πόσο μπορεί να καλύψει από το οικόπεδο η οικοδομή, αν χτίζει δέκα ή δύο ορόφους, αν χάνει από την συνολική του δόμηση λόγω ιδεατού στερεού και άλλων πολεοδομικών διατάξεων, αν έχει υποχρεωτική στέγη κλπ. Έτσι ώστε να γνωρίζουμε εξ αρχής τα προτερήματα και τα ελαττώματα του οικοπέδου και να κάνουμε μια ακριβή εκτίμηση για την αντιπαροχή που πρέπει να ζητήσουμε και να μην διώξουμε την τύχη που θα μας χτυπήσει την πόρτα.
Το οικόπεδο που διαθέτετε πρέπει να πληροί τις προϋποθέσεις της αντιπαροχής και επίσης μέσω της έρευνας αυτής θα κατασταλάξετε και αν ποσοστό της αντιπαροχής που θα ζητήσετε τελικά αφού πλέον θα έχετε την γνώση του τι είναι αυτό που διαθέτετε προς αντιπαροχή μπορεί να είναι εφικτό.
Πρέπει πρώτα απ’ όλα να καταλάβετε πως δεν προσφέρονται όλα τα οικόπεδα για αξιοποίηση μέσω της αντιπαροχής, το βασικό είναι το οικόπεδο να χτίζει αρκετά τετραγωνικά μέτρα ώστε ο κατασκευαστής να έχει την δυνατότητα κέρδους (ο κατασκευαστής είναι ένα επιχειρηματίας που θα διαθέσει ένα σοβαρό ποσό και σε δύο χρόνια που θα έχει ολοκληρωθεί η οικοδομή πρέπει αφού πουλήσει τα διαμερίσματα που θα χτίσει να πάρει τα χρήματά του πίσω συν ένα λογικό κέρδος).
Όσο πιο μικρή είναι η οικοδομή τόσο πιο μεγάλο είναι το κόστος για την χτίσει ο εργολάβος και όσο πιο μικρός είναι ο συντελεστής δόμησης τόσο πιο μεγάλο το κόστος του χτισίματος ανά δομήσιμο τετραγωνικό μέτρο λόγω του ότι όπου υπάρχει μικρός συντελεστής δόμησης έχει η περιοχή έχει περιορισμούς στο ύψος της οικοδομής, έτσι ο εργολάβος δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει τα ίδια καλούπια στον έναν όροφο μετά τον άλλον για έξι ή εφτά ορόφους αλλά πρέπει να χτίσει μεζονέτες που έχουν χαμηλότερη εμπορική αξία και μεγαλύτερο κόστος.
Δεν υπάρχει κάποιος συγκεκριμένος σταθερός κανόνας για το αν θα αναλάβει κάποιος εργολάβος ή όχι το οικόπεδο λόγω μεγέθους αλλά ο κανόνας εδώ είναι πως όσο πιο μικρό το οικόπεδο τόσο πιο δύσκολο γίνεται να ενδιαφερθεί κάποιος σοβαρός κατασκευαστής για την αντιπαροχή του οικοπέδου και όσο πιο μικρό το οικόπεδο τόσο πέφτει το ποσοστό της αντιπαροχής για να συμφέρει τον κατασκευαστή η ανάληψή του λόγω του αυξημένου κόστους κατασκευής, το αντίστροφο ισχύει για τα μεγάλα οικόπεδα που χτίζουν πολλά τετραγωνικά μέτρα με όριο τον παρακάτω κανόνα.
Ένας κατασκευαστής ή κατασκευαστική εταιρεία για να αναλάβει μια αντιπαροχή οικοπέδου πρέπει το λιγότερο κέρδος που θα έχει να μην είναι κάτω από 25 με 30% για τα δύο χρόνια δουλειάς πάνω στην οικοδομή στο συνολικό κόστος των χρημάτων που θα επενδύσει για να ολοκληρώσει την οικοδομή με οποιοδήποτε ρίσκο αναλαμβάνει, μην ξεχνάτε πως το οικόπεδο βρίσκεται στην Ελλάδα και οι νόμοι αλλάζουν κάθε λίγο και λιγάκι, έχουμε 24% ΦΠΑ, μετά δεν έχουμε ΦΠΑ, μετά τα ΦΠΑ ξαναμπαίνει σε ισχύ, τα οικοδομικά υλικά ξαφνικά παίρνουν αύξηση 30% κλπ.
Αξία αντιπαροχής
Αφού το οικόπεδο χτίζει αρκετά ώστε να ενδιαφέρει τον κατασκευαστή το επόμενο βήμα είναι να βρούμε τον κατασκευαστή που είναι αξιόπιστος και μας δίνει το μεγαλύτερο ποσοστό για την αντιπαροχή του οικοπέδου μας σε σχέση με την ποιότητα κατασκευής που θα κάνει, άλλη αξία έχει το 30% σε μια πολύ καλή κατασκευή για την εκάστοτε περιοχή που θα πουλήσει κατά μέσο όρο επί παραδείγματι 3.000 ευρώ ανά δομήσιμο τετραγωνικό μέτρο αν έχουμε ένα οικόπεδο που χτίζει λόγου χάρη 1.000 τετραγωνικά μέτρα και, άλλη αξία έχει το 30% της αντιπαροχής σε μία όχι και τόσο ποιοτική κατασκευή στην ίδια περιοχή που χτίζει 1.000 τετραγωνικά μέτρα και ο ιδιοκτήτης θα πουλήσει τα διαμερίσματά του 2.800 ευρώ ανά δομήσιμο τετραγωνικό μέτρο ή θα τα νοικιάσει πιο φθηνά σε σχέση με μια καλύτερη ποιοτικά κατασκευή, μπορείτε να κάνετε τους λογαριασμούς μόνοι σας.
Αφού βρήκαμε τον αξιόπιστο κατασκευαστή που μας έδωσε ένα πολύ καλό ποσοστό για το οικόπεδό μας και σιγουρέψαμε πως θα κάνει μια καλή και ποιοτική κατασκευή τότε προχωράμε στο επόμενο βήμα που είναι το ιδιωτικό συμφωνητικό.
Ιδιωτικό συμφωνητικό αντιπαροχής
Συνήθως σε αυτό το σημείο αναλαμβάνουν οι δικηγόροι για να συντάξουν το ιδιωτικό που θα επισφραγίσει την συμφωνία της αντιπαροχής με τον εργολάβο που έχουμε κατασταλάξει, δεν γίνεται πάντοτε αυτό το βήμα αλλά τις περισσότερες φορές και λογικό είναι επειδή πλέον ο εργολάβος αρχίζει να ξοδεύει χρόνο και χρήμα απαιτεί να γίνει ένα ιδιωτικό συμφωνητικό με τους όρους της συμφωνίας για να προχωρήσει στη στην έκδοση αδείας οικοδομής η οποία από μόνη της έχει ένα κόστος της τάξεως των 100.000 ευρώ ή και πολύ παραπάνω ανάλογα με το μέγεθος της οικοδομής, στην περίπτωση που υπάρχει κτίριο προς κατεδάφιση πρέπει να βγει η άδεια κατεδάφισης η οποία βγαίνει στο όνομα του οικοπεδούχου με έξοδα του κατασκευαστή, πρέπει ο μηχανικός να κάνει ένα τοπογραφικό με συντεταγμένες μέσω δορυφόρου αρχιτεκτονικά σχέδια, στατική μελέτη κλπ., έξοδα που όπως κατανοείτε δεν προτίθεται κάποιος να κάνει αν δεν υπάρξει μια γραπτή συμφωνία.
Έτσι φτάνουμε στο τελευταίο και πολυπόθητο βήμα που είναι η υπογραφή του εργολαβικού που περιγράψαμε στο πρώτο βήμα.
Επικοινωνήσετε μαζί μας μέσω Email ή στο 2117500417